現在、故・祖父宅についてほぼほぼ売却相手が決定している状態。
面白おかしいどんでん返しがなければ、無事に引き渡せそうな段階まで来ております。
今回お話するのは、過去話。
実はこの不動産屋さんにお世話になる前に、別枠で『専任媒介契約』にて動いて頂いていた不動産屋さんがいました。
現在は契約期間が切れていますので、無関係になっています。（詳しくは過去記事である『専任媒介契約』中の不動産屋さんに期待してみるを読んで頂ければと思います）
ただ、その不動産屋さんが今にして思うとちょっとアレで…
どうやら、私どもの（正確には母名義の祖父宅＆隣接する田んぼ物件）物件をレインズに登録していなかったようなのです。
どうして判明したかといえば、現在進行形でお世話になっている不動産屋さんがレインズで当物件を検索してみたからです。
不動産業者たるもの、基本的には仲介する物件をレインズに登録するのが通常の流れ。
特に今回我々がお願いした『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』は物件の登録義務があります。
物件が登録されると、全国の不動産業者と物件情報が共有されることに。
ということは、たくさんの不動産業者の目に触れ、売主にとってはいい条件で売れる可能性が高まるということなんです。
ちなみに、一般人は見ることが出来ません（←ここがヤバポイント）
つまりレインズに登録済かそうでないかは、不動産業者でない我々には確認する手段がないのです。
どうしてレインズに登録しないということが起きるのかというと…
『囲い込み』をする為だそうです。
他の不動産業者を噛ませないで、自分の会社だけで売り手買い手の売買契約を完結すると、仲介手数料をより多く頂ける『両手仲介』になります。
つまり、自分達がより儲けられる。平たく言うと、自己中。
いや、そんな軽い言葉で片づけてしまうのは不本意極まりないわ…
つまり、売り手にとっては非常に都合の悪い状態。
買い手が付くまで無駄に時間が長引くし、その不動産屋さんしか物件情報を知らない状態であるから悪い条件で取引させられる可能性も高くなる訳です。
もし、この不動産屋さんだけに売却依頼していたら、この事実は発覚しなかったでしょうね。
これを踏まえ、売主としての防衛手段として考えられるのは…
『依頼した不動産業者に対して、レインズに登録した事実を知らせるよう、お願いすること』ですね。
具体的にはその物件を登録したネット画面を印刷した紙やメールを送ってもらうとか…かな。
そうすれば『囲い込み』は恐らく出来ないでしょう。
偽造とかしない限りは（ここまで疑うのはさすがにアレか？）
ついでに言えば、この不動産業者は『専任媒介契約』のくせに何も定期連絡寄こさないし、ちょっと変だったんですよね…
皆様も不動産処分、売却の際はお気をつけ下さい。
少しでも参考になりましたら、幸い。
コメント
元々千三つ屋（本当のことは千に三つ位の意）と呼ばれる業界ですからね。
両手狙いで抱え込まれる専属専任よりも適当に広告料でも出したほうがやる気になりますよ。
それかアッ〇ホームの掲載料を負担して人気物件ランキングをですね・・（自粛）
レインズに関しては、若干タイムラグはありますが、
不動産ジャパンというウェブサイトで、一般向けに公開されています。
レインズを運営している不動産流通推進センターが一般向けに運営しているのが不動産ジャパンですので物件情報はレインズとほぼ同じです。
私も宅建持ちで投資家の末席を汚す程度ですが、大手の不動産サイトよりこちらをよく見ます。
昔は今とは比にならないくらい無法地帯な業界だったみたいですからね…（バブリーな時代とか凄かったんだろうなぁ…）
その名残というと人聞きが悪いかもですが、そういった裏工作（？）が横行しているんだろうなと思います。
てっきり専属専任の方が親身になってくれるかと思ったのですが、一概にそうは言えないみたいなので何だかなぁ…という経験でした。
広告料を出す…というのは初耳！予想売却価格に対してこのくらい…というような暗黙の了解があるんでしょうか？気になる…
ランキング操作…お金の力は偉大だ…(^^;)
『不動産ジャパン』を今早速見てきました。『全国の9割を超える不動産会社が加盟している不動産流通4団体から提供される豊富な物件情報を掲載』とあったので、ほぼ網羅していますね！
宅建をお持ちとは！
私も勉強はしたことあるのですが、〇点以上合格というのが毎年変わっていた（今もそうなのか分かりませんが）ので結局取れずじまいです(>_<) 素敵な情報提供、ありがとうございましたm(__)m
広告費は賃貸の客付けの場合は1か月分とか2か月分とか相場はありますが（一人暮らしする時とかにアレな物件がゴリ押しされる場合は、大抵、広告料か営業マン個人に成約インセンティブが発生してます）
売買の場合は広告費は法定の仲介手数料に含まれることになっていますので（あくまでなっているです）
業者はその手数料の範囲内で人件費や広告費等をやりくりしていることになります。
業者側の立場になって考えればわかりますが、人気エリアの高額物件と田舎の安物件ではどちらに限られた資本を投入するかは明白ですね。
そうなると売れないものを売るには、露出を増やす、情報を増やす等で少しでも見込み客の目に触れるように手間を掛ける必要があります。
業者も大手のポータルサイトに掲載料を支払ってますので、これらの未記載分を広告料という形で負担したり物件情報の内容や写真を充実させたりする必要があります。
（大手のポータルサイトだけでもヤフー不動産、アットホーム、スーモ、ホームズと色々ありますし、物件の特性に合わせた特化型のサイトも色々あります）
看板一つとってもタダの社名入りの売り物件の看板から、内部の写真や情報が載ったチラシが入った物まで色々です。
例えば懸念事項が駐車場がないことだったら「周辺徒歩1分に月極確保済」とか一言記載があるだけで全然心証が違いますよね。
各サイトを見ればわかりますが、業者の気合が入ってる物件は写真の枚数も多くコメントも豊富でただ載せてるだけの物件と明らかに違うのが分かると思います。
ですので業者に対してはあくまでこちらから実費を払うので～をしてくれというお願いですね。
営業マン個人にインセンティブを出して釣りたい場合はグレーですので、こればかりは場数といいますか自身に清濁併せ呑める貫目が必要です。
チンピラ営業は貫目が足らないと判断した相手には本当に舐めた対応しますから。
宅建の合格点は、簿記のような絶対評価（～点以上で合格）ではなく、相対評価（上位～パーセントに入れば合格）ですのでその違いですよ。士業系は相対評価が多いです。
相対評価だと、受験者皆の出来が良い年になると合格ライン（点数）が引き上がりますもんね…なかなかにシビアで辛いシステム…士業系は多いんですね…
仮に私が宅建に合格していたとしても、ただの頭でっかちになっていただろうな…資格ゲットで満足！→完。みたいな。
私の返信に向けて、丁寧に教えて下さった賃貸や売買の広告費のカラクリからその裏事情（？）までは、実地の経験がないと絶対分からないことだと思います。
勉強になります、ありがたいm(__)m
確かにポータルサイトを見ていると、写真をこれでもかというくらい何枚も載せてあったり、担当のコメントが長文でメチャクチャ気合が入っている物件、見かけます。
そこには気合だけではなく、お金も投入されているという訳ですね。
駐車場がないデメリットも、それの代替や打ち消す何か（おっしゃるような近くに駐車場確保済や公共交通機関の充実アピールとか）色々と工夫出来るということか…
チンピラ営業…私はベロンベロンに舐められそう(^^;)とはいえ、最初は皆様そこからスタートされたんだと思うと、尊敬。
私が真似出来るかと問われれば恐らく出来ませんが、教えて頂いた業界の仕組みを糧にしていきたいと思います。
改めまして、長文＆丁寧に教えて頂きありがとうございました！